about 5 years ago

最近看到這一則新聞有點感觸…被剝兩層皮 高房價重傷創業者的心

不知道各位有沒有這種感覺?

「現在店面沒租出去的機率似乎有變多」

以自己看到的例子來說,一間中式早餐店在經營一年後忽然間無聲無息地關門,後來才知道理由是「房東要漲房租」。這並不是我第一次聽到這種話了。

還曾經聽說過另外一件事情,有一間薑母鴨因為生意太好,店面房東要漲租金,導致薑母鴨出走到另一個地方去開店。而後原本的店面在一陣子租不出去後,房東又降價讓薑母鴨店回來原址開店,所以那間薑母鴨就這樣「莫名其妙地」開了分店。

這原本就是市場機制的運作,所以也沒啥好講的。但我在意的是,「空店面」其實是有它的負面效益的,這個負面效益可能還會超過用低於市場行情租出去的狀況。

為什麼商店可以賺錢?

大家其實都知道,一個商店要能賺錢,它的收入要大於支出。

收入﹥支出

對一般銷貨的商業模式來說,收入就是等於營業額;支出就是變動成本(進貨成本、水電)以及固定成本(房租、人事費用)。所以「收入﹥支出」的不等式可以改寫成「銷售額﹥變動成本+固定成本」。

而商店賺到的錢,就是收入-支出。

收入-支出=盈餘(賺到的錢)

所以

銷售額-(變動成本+固定成本)=盈餘(賺到的錢)

銷售額又可以拆成「商品賣出個數x單價」,所以又可以改寫成以下形式

商品賣出個數×單價-(變動成本+固定成本)=盈餘(賺到的錢)

到這邊我想大家都可以理解,甚至不知道我為什麼要寫出這種大家都知道的東西。

這邊我想要跟大家說的事情是你東西沒賣出去,就沒辦法賺到錢。換句話說,「每一項產品在它被賣出去的時候才真的為店家帶來利潤」。從這個觀點來看商業行為,你會看到不一樣的世界。

以一樣產品進貨價0.5元,固定成本1元,售價2元的狀況來看。

當產品沒賣出時,店家虧損1.5元(-1.5)。
當產品賣出後,店家盈餘0.5元(+0.5)。

所以當店家進貨1,000份,尚未賣出時店家虧損1,500元(-1500)。
當商品全數賣出後,店家盈餘500元(+500),投資報酬率=500/1,500=33.33%。
店家賣出900個商品,店家盈餘300元(+300),投資報酬率=300/1,500=20%,產生100個產品的庫存(閒置資產)。

少賣一個,就少賺一個的錢,這個是一般銷貨商業模式的基本前提。
所以重點在於你如何把東西賣出去,讓你的商品轉換成為現金。

高價商品的商業模式又是另外一回事,它們可以接受銷貨量低,但是單價要很高。高價品的商業模式很重要的一塊在於「如何讓消費者感受到這是高價品」,這其中包含了很多行銷眉角在裡面,這裡先不討論。


空店面的負面效益?

將一般店面當成一般商品來看,它的商業行為會發生在「店面租出去」的狀況下。當店面租出去的時候會產生正面的現金流,讓店面持續發揮它的商業功用。

但是空店面就如同銷不出去的貨物一樣,是個賠錢貨。無法發揮商業作用的店面每個月帶給屋主的是負面現金流

那為什麼會說店面租不出去的負面影響會比價格不好的影響要大?

這是因為屋主會把空屋時期的負面現金流轉嫁給下一個租屋的店家。簡單說,在以「獲利」為前提之下,屋主會把空屋時期的負面現金流造成的影響以漲價或其他方式讓承租店家承擔,這會提高店家的固定成本。在這個狀況下,店家要賺錢不外乎兩條路:提高單價或增加銷貨量。但是這兩條路都需要行銷的輔助,所以行銷成本又會跑進來,店家獲利能力就更弱了。

屋主要漲價,店家決定要不要續約時也是一樣的考量,當固定成本壓縮店家的獲利空間時,就會選擇不續約,此時不但店家沒有生意可作,屋主也少了一個現金流收入,消費者也少了一個購物選擇,形成三輸的局面。


養地?養店面?

台灣的新聞不乏某某財團又以多高的天價購買了某塊地,土地這種無法製造的資源在台灣的稀缺性又更加明顯,所以台灣人會有「養地」的狀況:當我持有一塊土地,我就會等到「合適」的價格之後脫手賺它一票。就如同前面所說的狀況一樣,地主在「養地」時要承擔負面的現金流,像是土地增值稅…之類的,所以地主在賣出土地時會把這些負面現金流轉嫁到買家身上,這樣對地主來說才是划算的。

是不是似曾相似?這其實跟前面說過屋主在空屋一段時間後不會自認倒楣地把負面現金流摸摸鼻子吞下去的模式是一樣的。

但屋主若採取這樣的策略是相對不利的,因為土地有稀缺性,一般店面稀缺性不若土地明顯,所以土地隨著面積變少會增值,而店面不會因為時間變久而升值,甚至有可能要進行大規模整理(或是折舊率)而又讓成本層層墊高

若很單純地把「養地」的模式拿來「養店面」可能是行不通的。但若從「養店面」來看,屋主其實是很有利的。當屋主用承租店家能夠保持獲利的價格將店面租出去時,店家會有更多的預算空間進行行銷活動,一方面拉抬其知名度、提昇產品價值;另一方面也會促進人流量。重點就在於這個人流量,當人流量上來的時候,附近周遭地區的商業行為也比較容易發展,這是因為那個地區商業進入門檻低。而當商圈發展起來之後再考慮是否要調整租金,一部分用來做折舊攤提或是整屋…這些增加資本的行為。

這可以說明為什麼東區地段店面高單價卻又那麼多人想承租的原因,地區人流量才是決定店面租金的關鍵因子。就長遠來看,這才是對屋主、承租店家、最有利的策略。


包租公的最適策略?

回頭來看,空店面帶給屋主的不只是負面的現金流,也會間接造成附近商圈的不景氣。

而店面租金是個自由心證的議題,因為屋主往往會認為店家賺很大,店家也會覺得他們賺的錢是他們賣力賺來的。所以當價格無法談妥時,就會產生上面薑母鴨的案例,租金太高逼走薑母鴨後,租不出去又降價讓薑母鴨回來。

在「經濟不景氣」的狀況下,比較穩定的策略其實是先把現金撅在手中,只要價格不要不符行情就可以拿到穩定的現金流,甚至可以運用財務槓桿取得更多獲利來源。但很多屋主卻是採取「開高價後寧缺勿濫」,這種需要在「經濟景氣」、「黃金地段」才能奏效的策略,不但傷害了自己的現金流,也傷害到創業者的意願以及商圈附近的繁榮。


本文首發於《必也狂狷》,原標題〈不想為他人做嫁衣〉
本著作採用創用 CC 姓名標示-非商業性-禁止改作 3.0 Unported 授權條款授權.



關於作者

Messi Lai

blog:必也狂狷

about.me電子名片

一個學過心理、統計卻又跑去當普通兵,之後還唸戰略研究所的人。
曾被說過「看起來」很懂得生活,但其實腦袋常常放空。
最喜歡提出一些似是而非(?)的觀點,以誤人子弟、混淆視聽為樂。

← 【半忙主義】「除了辦活動外,我們要留下些什麼?」探討一個活動的後續效益。 【後見之明】行銷的最佳策略? →
 
comments powered by Disqus